Securitização e religião: o CRI de R$ 1,3 bilhões que respeita a Sharia

Eu adoro ver a securitização sendo utilizada de forma inteligente para solucionar demandas do dia a dia. Este é um destes casos.

No Reino Unido, a agência de rating Moody’s classificou pela primeira vez uma operação de securitização com lastro em “créditos imobiliários” constituídos em conformidade com a Sharia, conjunto de leis dos Islã. Os “créditos” são originados pelo banco inglês Al Rayan Bank que atua respeitando os principios religiosos. E segundo os mesmos, não é permitido a cobrança de juros.

O lastro é diferente do financiamento tradicional, no qual o banco adianta os recursos ao devedor que o pagará acrescido de juros. No lugar, a instituição oferece um Plano de Compra de Propriedade (HPP – Home Plan Puchase). Neste modelo o banco adquire a propriedade em conjunto com o cliente. Mensalmente o cliente paga prestações que cobrem a compensação pelo uso da propriedade do banco, como se fosse um aluguel, e também aumentam a participação do cliente no imóvel.

Por exemplo, o cliente identifica um imóvel e acerta seu preço com o vendedor: £100.000. O comprador faz o pagamento da entrada, £40.000, e firma um contrato com o banco com quem adquire  a propriedade conjuntamente. O contrato com o banco prevê o pagamento de 60 parcelas mensais de £1.200. Este valor inclui o aluguel sobre a parte que pertence ao banco, assim como a aquisição de parte da propriedade, aumentando aos poucos a participação do cliente no imóvel. Ao final dos pagamentos o comprador torna-se o único proprietário do imóvel. Durante a vigência do contrato e para fins de garantia a propriedade permanece com o Banco e não é possível constituir ônus sobre a propriedade. Em caso de default, leva-se o imóvel a leilão.

É uma solução inteligente para a limitação imposta a cobrança de juros. O banco não está ganhando juros, mas recebendo pela venda do imóvel e o aluguel proporcional a sua fração do imóvel. Financeiramente não há diferença relevante. Mas a fonte da remuneração é muito importante do ponto de vista religioso.

Algumas características lembram o Compromisso de Compra e Venda(CCV), amplamente utilizado no Brasil. No CCV, a posse precária é transmitida ao comprador, enquanto a propriedade permanece com o vendedor até que o imóvel seja completamente quitado. E assim como na Sharia, nossa legislação também tem suas restrições a cobrança de juros. No nosso caso, é permitida a cobrança de juros entre indivíduos que não são instituições financeiras, porém limitado ao máximo de 12% ao ano.

Voltando a emissão do Al Rayan Bank, o título será RMBS(Residential Mortagage Backed Security), que é o equivalente do nosso CRI, chamado de “Tolkien Funding Sukuk No.1”. O nome é uma homenagem ao escritor do Senhor do Anéis, JRR Tolkien, nascido em Birmingham, sede do Banco. Já o Sukuk é nome dado aos títulos no mercado financeiro que funcionam de acordo com Sharia.

Historicamente, os recursos para tais operações estariam limitados a comunidade islâmica. Mas a utilização da securitização e abertura ao mercado de capitais permite expandir significativamente a fonte de recursos e consequentemente o número de operações.

O lastro é composto de 1.672 Planos de Compra de Propriedade de imóveis residenciais na Inglaterra e País de Gales, com valor de face superior a 300 milhões de libras (mais de R$ 1,3 bilhões). O LTV (Loan to Value ou Dívida sobre o Valor dos Imoveis) médio da carteira é de 64,1%. Ou seja, os “financiamentos” tem como origem a compra de imóveis avaliados por volta de 470 milhões de libras.

A emissão recebeu classificação de rating Aa3 (equivalente a AA-), prazo de 34 anos, duration esperado na série sênior é de 3 anos. Não está especificado qual é o tamanho da subordinação, pois trata-se de um rating prévio, sujeito a confirmação na data de emissão. Pelo mesmo motivo, ainda nao sabemos a remuneração, mas especula-se algo em inferior a 50 bps sobre a libor.

Obviamente números completamente fora da nossa realidade brasileira, assim como um caso que dificilmente seria aplicado aqui. Mas é interessante ver a securitização ser utilizada de forma criativa para contornar limitações e expandir as fronteiras, como fazemos muito aqui no Brasil. Assim como é estimulante imaginar as oportunidades que acompanham o amadurecimento do mercado de capitais.

Fontes:

Al Rayan markets pioneering UK sukuk securitization

Moody’s assigns first-time provisional rating to UK Islamic certificates to be issued by Tolkien Funding Sukuk No.1 Plc

What it is a ‘Sukuk’

Al Rayan Bank’s Sharia compliant Home Purchase Plans (HPP)

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